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買了法拍房十年無法入住 房屋買受人合法權利如何維護?

時間:2023-11-09 10:17:00|來源:正義網|點擊量:41458

買了法拍房,十年住不上?

上海檢察機關兩次抗訴維護房屋買受人合法權利

買了法拍房十年無法入住 房屋買受人合法權利如何維護?

朱某安向記者指示曾經對一家人而言遙不可及的案涉房屋。

買了法拍房十年無法入住 房屋買受人合法權利如何維護?

買了法拍房十年無法入住 房屋買受人合法權利如何維護?

十年中,代理兒子訴訟的朱某安自學了大量的法律知識。

這個秋天,朱某一家終于感受到了久違的神清氣爽。

十年前,朱某通過司法拍賣競得房屋準備結婚使用,因原戶主拒不搬出,歷經三級五家法院十多次訴訟卻始終無法入住屬于自己的房子。

朱某向檢察院申請監督后,上海市兩級檢察機關鍥而不舍,自2018年6月起,先后兩次接續抗訴,推動法院再審,幫助朱某實現了合法物權并促成執行和解。前不久,朱某終于成為房子真正的主人。

購法拍房無法入住

訴至法院不予受理

事情要從2013年春天說起。

那年,28歲的朱某風華正茂,是上海一家公司的職員。朱某的父母曾是20世紀70年代返城的知青,一家三口有十多年的時間蝸居在一間只有12平方米的小屋內生活。眼見兒子到了談婚論嫁的年紀,朱某的父母四處打聽,想為兒子選一套房子。

“房屋信息是從中介公司得知的,因為是法院拍賣的房子,中介又介紹了一家代理公司協助我們辦理拍賣的事。我們提出去實地看房,代理公司說房子被法院貼著封條進不去,只帶我們看了同小區同戶型的房子。”由于擔心出岔子,朱某的父親朱某安在簽訂委托代理拍賣的格式合同時特意寫上了“自該房產證拿到后三個月內交房”一行字。

2013年4月9日,朱某通過浦東新區法院司法競拍取得案涉房屋所有權,同年9月25日拿到房產證??僧斠患胰伺d沖沖地去看房時,卻發現原來的房主孫某竟然還沒搬出。

“孫某說,他還在與別人為買賣房子的事打官司,法院就把房子拍賣了。”當得知原房主孫某堅決不肯交出房子時,朱某安多次找過代理公司解決問題,但代理公司一直在敷衍他。

無奈之下,朱某只好向房屋的委托拍賣人浦東新區法院申請強制執行。“執行局法官對我說,當時拍賣須知所附的‘特別規定’已載明:‘標的以現狀拍賣,有人占據使用。委托人和拍賣人不負責清場,拍賣成交后買受人須自行負責清場事宜’,因而不能受理我的申請。”朱某安告訴記者,拍賣當天代理公司是給過他幾頁材料,是他代兒子簽的字,因為之前與代理公司簽過合同,所以并沒有太在意“特別規定”的內容。

在向浦東新區法院多次申請強制執行無果后,2014年4月,朱某以房屋所有權人的身份向房屋所在地嘉定區法院提起排除妨害之訴,請求法院判令孫某遷出該房屋。嘉定區法院一審認為,朱某系通過司法拍賣取得該房屋,應向原拍賣法院即浦東新區法院申請交付房屋,對朱某的起訴裁定不予受理。朱某不服,提起上訴。上海市第二中級法院于同年6月維持一審裁定。2015年5月,上海市高級法院駁回朱某的再審申請。

拿著嘉定區法院的生效裁定,朱某再次向浦東新區法院申請強制執行,但依舊碰壁。2017年7月,朱某向浦東新區法院提起同樣的排除妨害之訴。浦東新區法院一審認為,孫某的住所地和案涉房屋均不在其轄區內,其沒有管轄權,故對朱某的起訴同樣裁定不予受理。朱某不服,提起上訴,上海市第一中級法院維持一審裁定。2018年6月,上海市高級法院駁回朱某再審申請。

至此,從拍下房屋之日算起,已經過去4年時間,朱某輾轉于三級五家法院之間,得到的結果只有“不予受理”“不予支持”“駁回再審申請”,入住新房的訴求始終未得到解決。

申請監督

檢察機關首次抗訴促受理

由于朱某忙于工作,這些年來,一直是已退休的朱某安作為兒子的代理人為房子的事奔波。在朱某安的家中,記者注意到沙發邊的小柜上有一厚摞法律書籍,還有幾本寫滿密密麻麻筆記的本子。“這些書多數是去圖書館借的。我學了民事訴訟法之后,知道不服法院生效裁判可以去檢察院申請監督。”朱某安對記者說。

2018年10月,朱某向上海市檢察院第二分院(下稱“二分檢”)申請監督。

“他很誠懇,很關心我。”朱某安回憶第一次見到承辦檢察官楊冰時的情景說。

“老百姓通過司法拍賣取得的房子這么長時間住不進去,于情于理都說不過去,在法律上一定要給當事人一個說法。”在耐心聽完朱某安代朱某提出的申訴后,楊冰做好了“啃硬骨頭”的心理準備。

檢察機關經調查核實認為,案涉房原所有權人孫某曾與案外人楊某簽訂的房地產買賣合同已被法院生效判決確認無效,朱某通過司法拍賣程序善意取得該房屋的所有權,因此,孫某不具有合法占有使用該房屋的權利。朱某有權請求法院排除妨害。

“朱某與本案有直接利害關系;朱某提起的訴訟有明確的被告;孫某強占該房屋,侵犯了朱某的合法權益,朱某的起訴符合民事訴訟法規定的起訴條件。”在二分檢提請上海市檢察院的抗訴意見書中,楊冰闡明朱某請求法院排除妨害有明確的法律依據。

“從程序違法的角度上抗訴是沒問題的。我們在審查此案時進一步考慮的是,提抗后法院是否能在實體上予以支持,只有支持,抗訴才有實際意義。”時任上海市檢察院民事檢察部門副主任的楊建鋒坦承,對此案的討論最初在內部也有分歧:一種意見認為,拍賣公告已明示不負責清場,朱某競拍后又請求法院清場,這種行為有違誠信,不應獲得支持,而且,當時各地法院對法拍房不負責清場的做法也比較普遍;另一種意見認為,根據最高法的相關司法解釋,對于司法拍賣房屋,除有依法不能移交的情形外,法拍房的買受人有權向法院申請強制執行,法院應依法受理申請并予以強制執行。因此,本案中,法院在“特別規定”中告知不負責清場的行為,有違最高法司法解釋。

楊冰再次來到上海市檢察院作了補充說明:“浦東新區法院在拍賣前告知了案涉房屋的瑕疵不是存在于房屋質量方面,或者有租約尚未到期等依法不能交付的情形。清潔交付司法拍賣房屋是法院的法定義務,該義務不能通過‘特別規定’解除。”他還找到了上海市高級法院于2017年2月出臺的關于司法拍賣的實施細則,該細則明確規定法院負責對拍賣標的清場。“這可以認為是對法院執行義務的再次明確和對之前一些不規范、不正確做法的糾正。”

在檢察官聯席會議上,兩種意見展開充分討論后,上海市檢察院民事檢察部門負責人陳子龍從法理、情理兩方面作了總結說明:“法拍房的出售者是法院,從合同法的角度來說,出售人的主要義務就是清潔交付,不負責清場等于單方面免除了自己的清潔交付義務,這樣的合同應該認定無效;退一步講,即便合同有效,也只能是本次拍賣不負責清場,不能認為當事人喪失了通過另訴尋求救濟的權利。房子最大的功能就是居住,如果拍賣后只獲得一張房產證,卻永遠住不進去,這個理走到天邊也說不通。”

2019年3月,上海市檢察院向上海市高級法院提出抗訴。該院指出,當事人朱某通過司法拍賣取得案涉房屋,法院既未將拍賣房屋強制執行移交買受人,又不受理買受人提起的要求無權占有人孫某遷離房屋的民事訴訟,使朱某事實上喪失了通過司法途徑排除孫某非法侵占其合法房產的權利,屬于程序失當,法院理應依法受理朱某的起訴。

2019年7月,上海市高級法院再審認為,朱某通過司法拍賣受拍涉案房屋后,要求由法院幫助清空房屋,結清相關費用,訴求正當,應由法院予以解決??紤]到系爭房屋坐落于嘉定區,且起訴人已向嘉定區法院起訴,故撤銷原一、二審裁定,該案由嘉定區法院立案受理。

就這樣,輾轉奔波5年后,朱某終于從“起訴人”變為“原告”,入住新房之路初見曙光。

訴訟請求被駁回

檢察機關依職權再次抗訴

可惜,朱某一家人沉浸在法院決定受理案件的欣喜中沒有多久,法院的一紙判決又讓他們的心情跌落谷底。

2019年11月,嘉定區法院經審理認為,案涉房屋的拍賣公告中已寫明法院不負責清場,朱某在參與競拍時明知系爭房屋的占有使用權存在瑕疵,且不能通過司法強制交付取得實際占有權,現房屋的占有使用狀態與拍賣時并無變化,朱某基于上述明知有瑕疵的所有權又訴求排除妨害缺乏依據。故判決駁回朱某的訴訟請求。朱某不服,提起上訴。2020年6月,上海市第二中級法院維持一審判決。朱某申請再審后,2021年11月,上海市高級法院駁回了朱某的再審申請。

朱某拿著法院的判決書再次找到楊冰。向領導請示后,楊冰將這一“令人吃驚”的結果向市檢察院作了匯報。“原本以為法院立案后,朱某的訴求會順理成章得到解決,沒想到事情又一次回到了原點。如果由朱某再次申請監督,又要拖很長時間,我們決定直接由市院受理該案并依職權跟進監督。”陳子龍說。

2022年6月,上海市檢察院依職權再次向上海市高級法院提出抗訴??乖V意見書指出,上海市第二中級法院的生效判決違背了物權法(民法典物權編)的相關精神,錯誤地認為法院在系爭房屋拍賣公告中注明其不負責清場的“特別約定”合法有效,從而免除法院司法強制交付職責,導致通過司法拍賣競得系爭房屋的買受人朱某不能有效行使權利,既有損司法拍賣的公信力,又有違法律規定,應予糾正。同年7月,上海市高級法院裁定提審本案。

今年4月27日,上海市高級法院再審開庭審理本案,陳子龍代表檢察機關出庭發表抗訴意見:“在本案中,當事人拍下法拍房后,可以通過執行救濟渠道,要求法院交付法拍房,最高法有明確規定,不得將未清場的房子交付拍賣。因此,拍賣公告中關于法院不負責清場的約定屬于無效約定;當發現原居住人非法占有房屋不肯搬走時,當事人也可以依法向法院提起對于原居住人的排除妨害、搬離遷出的民事侵權訴訟。照理說,這兩條路都是應該走得通的,這屬于救濟渠道并存。不能把兩條路都堵死,讓買下法拍房的權利人無路可走。”

據記者了解,在多方努力之下,朱某與孫某在再審開庭前達成和解,孫某已搬離并騰空房屋交付朱某入住使用。6月,上海市高級法院裁定終結本案。

朱某的十年維權路“終成正果”,如今已38歲的他仍單身未婚。“這些年也談過不少女友,但多數因為房子問題未能步入婚姻?,F在不容易找到合適的,畢竟已經錯過了最好的時機。”在秋日的暖陽里,朱某的心中五味雜陳。

鍥而不舍的接續監督

上海市虹口區檢察院副檢察長 楊建鋒

本案是上海檢察機關民事檢察部門踐行“高質效辦好每一個案件”司法理念的一件代表性案例,無論從檢察機關監督糾正法院司法權運行中出現的問題,還是從檢察機關依法能動履職,鍥而不舍連續進行兩次抗訴,最終幫助當事人成功破解十年維權困境來看,都取得了很好的辦案成效。

不同于常見的民事抗訴主要針對某一法院生效裁判文書在事實認定或法律適用等方面存在的錯誤,本案抗訴針對的是司法權在法院系統內部運行過程中出現的問題,涉及案件受理、判決、執行等各個環節——

就朱某不服法院不予受理案進行的第一次抗訴,針對的是司法拍賣執行法院與案件訴訟受理法院之間的司法權銜接不暢問題,通過抗訴解決了當事人向法院請求救濟時面臨的“都不管”難題;就朱某排除妨害訴訟請求法院不予支持而進行的第二次抗訴,針對的是法院雖在程序上受理了案件,但在實體上不予支持,造成訴訟程序“空轉”的問題,通過跟進監督,最終糾正了在實體判決方面存在的錯誤。

習近平總書記在中央政治局集體學習民法典時講話指出,要加強民事檢察工作,加強對司法活動的監督,暢通司法救濟渠道,保護公民、法人和其他組織合法權益。檢察機關辦理本案時充分關注朱某作為房屋所有權人卻無法入住,多年奔波于三級多家法院的維權困境,秉持以人民為中心的發展思想,全力發揮檢察能動性,持續加強對審判、執行活動的監督效能。從分院提請抗訴到市院提出抗訴,兩級檢察院在各司其職的同時深化辦案一體化協作,形成了緊密的工作聯動。尤其是針對上海市高級法院采納第一次抗訴意見后指定嘉定區法院受理,嘉定區法院未能支持當事人排除妨害訴請的問題,檢察機關貫徹公權監督與私權救濟相結合的民事檢察思維,堅持做到敢于監督與善于監督相統一:一方面落實精準監督理念,找準監督重點,依職權進行“實質化”跟進監督,堅持不懈推動法院徹底糾正錯誤,增強檢察監督剛性;另一方面與法院進行多次溝通,尋找解決方案,切實解決問題,使當事人的訴求最終得到實現。(劉文暉 劉添)

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  • 責任編輯 / 劉潔瓊

  • 審核 / 李俊杰 劉曉明
  • 終審 / 平筠
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